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作者 | 尹稚 中国新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐规划学会副监事长，清华大学建筑学院教授，博士生导师，清华大学中国新型城镇化研究院执行副院长

党的十八大以来，习近平总书记11次视察北京、21次对北京发表重要讲话，为做好新时代首都工作提供了根本遵循。十年来，在党中央坚强领导下，在习近平总书记的掌舵领航和殷切关怀下，北京市以北京新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐总体规划为抓手，以新时代首都发展为统领，优化新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐功能和空间布局，改善人居环境，加强历史文化保护传承，激发新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐活力，推动新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐更新不断发展。

1.总体背景：新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐化进程与减量提质

北京市的新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐更新工作离不开我国新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐化进程所处的时代大背景。众所周知，中国的城镇化增长率和人口增长率都会迈过拐点，大规模、扩张型的建设时期已经基本结束。中国的新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐发展从扩张的时代逐渐进入到减量提质、追求高质量发展的时代。

减量的核心是减少建设用地的增长量。从全国范围来看，北京市的情况更为特殊，已经坚持若干年的减量发展，主城区内的大部分地区没有可增量的土地。因此，如何实现高质量发展，进一步提升已开发的存量土地使用效益，成为北京市当前需要思考解决的问题。这具体体现在以下几个方面：

一是如何在存量空间中为新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐发展寻找新动力；

二是如何提升存量空间里老百姓的生活品质；

三是如何做好古都风貌保护和历史文化传承；

四是如何使传统存量空间满足绿色发展、韧性新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐等新时代要求。

当下，学术界和实践界都面临着如何理解新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐更新这一问题。传统的新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐更新行为存在一些弊端：一是利益的短期化问题，仅聚焦于物理空间的改造，利益核算通常是项目化、短期化的回收成本；二是利益的双刃剑问题，在获得经济利益的同时可能会减弱项目的社会价值和文化价值；三是改造的碎片化问题，空间腾挪是按照房地产项目周期进行核算的。

从历史上看，新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐始终处于更新的过程中，特别是在现代新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐概念和技术规范体系建立之后，新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐更新的行为从未停止。人民群众对美好生活的向往是与时俱进的，因此新时代的新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐更新也应该是持久的、紧跟时代发展要求的。在长期战略目标的指导下，新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐更新不断滚动式向前发展，并非一次性达到某个标准后终止。可以说，新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐更新是新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐发展进程中的必要组成部分。

案例1：西城区西单文化广场升级改造项目

案例简述：

西单更新场项目位于长安街与西单北大街交叉口东北角，总建筑面积35375平方米。项目由公园式休闲空间、环形下沉广场和地下商业空间组成，采用“主体—资金—空间—运维”四位一体的方式，以“减量”“提质”“增绿”为核心理念进行全方位的升级改造。2021年4月27日，西单更新场项目对外亮相。

创新亮点：

①打破商业与自然边界，营造新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐会客厅；②指挥部专班高效运转，社会各界建言献策；③逆作法施工工艺，高效安全的技术保障；④集结潮流品牌，站上“更新”前沿。

实施成效：

①减量：商业空间由4层减为3层，总建筑面积由4.3万平方米减到3.5万平方米，商业面积由改造前的2.2万平方米减至0.6万平方米；②提质：改变原来类似于小商品批发市场的业态，通过高度复合的业态规划，融合新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐商务休闲功能、消费功能、文化功能，定位“青年、艺文、潮流”；③增绿：在西单商业区覆盖1.12万平方米绿地，借助微地形变化营造接近自然状态的“新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐绿肺”；④织补：增加停车位、保留献血屋、增设综合性警务服务站，织补、完善区域新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐功能；⑤联通：地铁1号线、4号线两个出口开向更新场，丰富联通接驳位置的设计元素。

公众反馈：

“西单更新场主打一个‘在公园里逛街才是正经事’，把森林草地搬进了商业街，真的是创意满满。”——北京市民

西单更新场改造后

图片来源：北京规划自然资源

2.特色亮点：超越物理空间和资本运作

目前的新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐更新工作，北京市出台了《北京市新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐更新条例》以及相关的配套政策，具有一些新的特征：

一是新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐更新需要超越以传统物理空间改善为主导的旧城改造模式，工作目标是多元化的，既需要为新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐发展寻找新经济动力、安置新生长业态、重新激活衰落地区发展活力，又需要包含惠及民生的一系列措施，主要体现在基础设施支撑能力的提升、公共服务保障能力的优化以及人与自然的再次近距离接触。

二是新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐更新需要超越以经济和资本运作为导向的旧城改造模式，新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐更新的最终目的是解决新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐问题，如老旧小区支撑和服务能力不足的问题、老旧商圈衰落的问题、老旧厂区废弃后资产价值重组和再造问题等，这些问题不是简单的资产增值就可以一刀切解决的。

案例2：朝阳区劲松（一二区）老旧小区有机更新项目

案例简述：

北京市朝阳区劲松街道劲松北社区项目涉及总户数3605户，老龄化程度高，配套设施不足，生活服务便利性差，居民对加装电梯、完善无障碍设施、丰富便民服务、提升社区环境等呼声很高。为了改变这种情况，朝阳区开始尝试引入社会资本，在通过征求民意、社会招标、洽谈协商等环节之后，2018年7月朝阳区劲松街道与社会资本愿景集团签订战略合作协议，社会资本投入自有资金3000万元（占总投入的45%）参与改造，共同推进劲松北社区有机更新，打造出“区级统筹，街乡主导，社区协调，居民议事，企业运作”的“五方联动”劲松模式。

创新亮点：

“劲松模式”是北京市坚持党建引领、以人民为中心，引入社会资本参与老旧小区改造的率先实践，创新了微利可持续的模式。具体表现为：①探索公共产品与市场机制系统集成；②探索党建引领、多元参与机制；③探索“微利可持续”市场化模式；④探索老旧小区系统更新；⑤探索老旧小区善治机制。

实施成效：

通过以“一街”（劲松西街），“两园”（劲松园、209小花园），“两核心”（社区居委会、物业中心），“多节点”（社区食堂、卫生服务站、美好会客厅、自行车棚、匠心工坊等）为改造重点的示范区和一二区公共区域进行改造，围绕公共空间、智能化、服务业态、社区文化四大类16小类30余项专项作业实施改造。搭建多方共建共商共治平台，引进长效物业管理，开展丰富的社区活动，补齐社区短板，建设成为环境优美、服务便民、治理有序、居民和谐的完整社区，切实提升居民的居住环境和生活质量。

公众反馈：

“这种模式强调的是改造前期的投入，政府可以给予一部分补贴，与吸引的社会资本相结合，共同投入社区改造，后期通过服务和运营进行回收，形成一个良性循环。”——北京市人大代表

一、二区内“劲松园”改造后俯瞰图

图片来源：北京规划自然资源

3.核心理念：政府、市场、公众的共同缔造

一个优秀的新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐更新信息系统需要做到三点，一是项目跟踪监督管理，做到全过程的信息资源汇集；二是对接市场资源，维持与市场之间的透明度关联；三是做好新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐更新的规划计划、政策标准以及未来前景的预估，保障公众的知情权和参与权。北京市是在共同缔造的理念下讨论新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐更新，即政府、市场、公众在其中发挥相应作用，在现有的法规条例里面已经有所规定。

关于政府，应该起到统筹作用。政府统筹引领的核心任务有三点，一是实现全局观的指导，从长远角度出发，明确新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐战略留白空间，避免出现利益短期化和改造碎片化问题，实现可持续发展；二是建立良好的规则，《北京市新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐更新条例》中明确了物业权利人在新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐更新活动中权利和义务，这反映出对产权规则和利益交换规则的重视，实现多方获益，这超越了传统物理空间上的“新与旧”概念；三是实现效益的均衡发展，既包含经济效益的考量，也涉及社会效益的追求和环境效益的约束，这在政府引领中体现得较为充分。

关于市场，应该有所创新作为。主要体现在三个方面，一是实现资产增值和财富扩大，通过垂直化或者圈层化的产业协同，达到1+1>2的效果；二是提高资源利用效率，实现生产要素、生产模式和业态模式的重组；三是承担更大的社会责任，包括扶贫济困、救助弱势群体等。这些都会发挥效益递增的作用。

关于公众，应该发挥参与作用。与过去新城建设不同，新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐更新的片区里有居民在生活、有商家在经营、有企业在运转，这之间是有无人员的区别。当有人存在时，新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐更新需要考虑人的全面发展的基本需求，需要改变人的基本理念、组织行为，从而产生新的社会生态。其中最核心的在于培训普通民众，走出个人和家庭的视角而关注公共事务，这对他们自身是有好处的。随着新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐更新的开展，公众的全面参与也会带来个人技能的提升，如何去伪存真识别问题，如何形成解决主要矛盾的思路，如何在多方之间通过谈判、妥协和抗争，最终达成利益的最大公约数，协同推动项目落地，这些都是在不断的实践中训练来的。

案例3：石景山区模式口历史文化街区保护更新项目

案例简述：

模式口历史文化街区位于石景山区中部，面积约34.46公顷，是历史上京西古道重要组成部分，于2002年列入北京市第二批历史文化街区。街区内古迹众多，包括法海寺、承恩寺等众多历史遗迹和文化瑰宝，东西向的模式口龙形大街是北京通向塞外的“驼铃古道”，是明清三代通往京西的主要货运通道，至今仍保留原有的空间结构，街区内现存众多古民居、院落，具有较高的历史文化价值。

创新亮点：

①坚持规划引领、保护优先，搭建“规划协作平台”，多专业团队开展多层次规划研究工作，推动可持续发展；②积极引入第三方合作模式；③创新设计技术工艺；④组织特色活动，打造地区品牌文化；⑤积极引入高水平运营团队，以运营引导设计，以功能引导腾退，推动实施主体和运营主体无缝衔接。

实施成效：

模式口不断探索、实践历史文化街区的保护、更新、活化、利用，先后改造了多项惠民市政设施、升级了多处市民文化休闲空间、打造了多个京西特色文化小微展馆、营造了多组商业文化体验院落、形成了古韵新生沿街网红商业模式，已引入书店、咖啡、酒吧、餐饮、精品民宿、文化体验等多元业态，吸引消费，提升商业氛围。

公众反馈：

“我们在模式口创新了‘招商前置’，商户在设计阶段就能介入，避免了先建设后招商可能带来的改造成本。整体开发也可以提高效率、降低风险、压缩成本。”——模式口历史文化街区的第三方管理者

模式口历史文化街区改造后

图片来源：北京规划自然资源

4.实施路径：“1+N”体系与条线管理

新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐更新是多元主体共同参与和共同缔造的过程，而不是政府唱独角戏的过程。近年来，北京在制度建设和组织保障方面取得了显著成果。

在制度建设方面，建立新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐更新法规化保障体系。超大新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐是由陌生人组成的社会，靠人际关系与道德协调很难有效解决问题，因此北京建立起以《北京市新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐更新条例》为核心文件，配套若干项相关政策的“1+N”体系，通过法律实现保障。

在组织保障方面，明确了分类施策问题。《北京市新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐更新条例》明确了五大类新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐更新活动，分别为以提升居住品质为主的居住类新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐更新，以存量空间资源提质增效为主的产业类新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐更新，以保障安全、补足短板为主的设施类新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐更新，以提升环境品质为主的公共空间类新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐更新和实现片区可持续发展的区域综合性新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐更新，在五大类之下又包含不同的小类。

在居住类里，北京市既有按照居住小区制建立的老旧小区，也有大量的历史文化保护区里的老旧平房院落，还有孤立在成建制居住区域以外的危旧楼房等。

在产业类里，北京市有传统的老旧厂房，也有虽然厂房建筑并不老旧，但企业倒闭、产业濒临淘汰的低效产业用地，还有利用效率较低的公共建筑、办公建筑，我们称之为低效楼宇，以及在电商冲击和人们消费行为改变情况下的传统商业设施等，这些并不仅是建筑本身改造的问题，新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐：的在于培育新兴业态，激活新的经济动力。

在设施类里，新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐之所以能正常运转并且实现高质量发展，是依靠优质的市政基础设施和公共服务设施来支撑，这两者是与时俱进、滚动式向前发展的，但自清朝起各历史时期延续下来的市政基础设施情况复杂，有待完善，而公共服务设施不仅要弥补短板，还要应对老龄化改造等新的需求增长，这都成为当下面临的挑战。

在公共空间类里，北京市作为人口密度较高的新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐，需要创造新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐：的文化、体育、娱乐的开敞型公共空间，从城区边缘的郊野公园到城区内部的公园绿地，以及小型口袋公园广场，为老百姓创造新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐：接触自然的机会。

以上这些问题挑战，并不是单一《北京市新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐更新条例》就能解决的，在分类施策的情况下如何实现重点突破，北京市为此发布N项专项化实施细则，通过条线力量解决板块化问题，如土地产权交易规则、不动产登记制度、闲置低效土地用途变更、容积率转移与补偿制度、财政税收政策、新金融工具管理政策等。

案例4：海淀区一刻钟便民生活圈在学院路地区的更新实践项目

案例简述：

学院路街道辖区内大院林立，聚集了6所高等院校、11个科研院，是北京市科技、文化、教育最密集的地区之一。随着时代的发展进步，大院不再像过去包办一切，其与新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐的割裂和管理的缺位导致了公共设施不足、缺乏交流空间等问题，群众幸福指数低。街道通过多年的不断总结和实践，强化规划引领和顶层设计，持续完善地区一刻钟生活圈体系，以人民为中心发挥政府引导、市场主导作用，不断满足人民群众向往美好生活的需要。石油共生大院、逸成体育公园等代表项目更是成为了学院路的网红打卡地标。

创新亮点：

学院路一刻钟生活圈更新实践项目强化街道统筹、专业技术力量支撑和多元主体参与，有效利用辖区资源，补充民生短板，切实提升了街区活力和居住品质。具体表现为：①探索以街道为主体、街区为单元进行新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐更新；②倡导多元参与规划，搭建共建共管平台；③突出规划引领作用，统筹谋划有序实施。

实施成效：

该项目成功探索了以街道为主体实施新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐更新、补齐民生短板的有效路径，也是大院型低效空间更新的有益尝试。石油大院生活圈的代表项目石油共生大院的新生，为居民提供了生活便利和时尚感十足的休闲文化场所。双清路街区生活圈的代表项目逸成体育公园是在低效存量用地上进行的更新再利用，满足了周边居民公共服务、休闲、健身的需求。

公众反馈：

“石油大院改造完真的挺不错的，既有小孩子托管、活动的地方，也有照料老人的项目，可是省了我们这些上班族的心！”——学院路街道居民

石油共生大院改造后

图片来源：北京日报

案例5：门头沟区金隅琉璃文化创意产业园项目

案例简述：

该项目位于北京市门头沟区琉璃渠村，占地面积约3.5公顷，建筑面积约1.5万平方米。园区始建于1263年，是京城琉璃官窑，一直为故宫、天坛、颐和园等皇家建筑烧制琉璃制品，后改制为北京市琉璃制品厂。为传承官式琉璃烧制技艺，2020年正式启动旧厂区更新改造工作，经过改造的琉璃窑厂成功转型升级为以官式琉璃技艺传承为核心，集生产、科研、文化展览、研学体验、商业新消费等业态为一体的活态传承文化创意产业园。

创新亮点：

①园区设计尊重延续传统文化形态，打造沉浸式体验展陈；②保护修缮老窑，助力琉璃烧制技艺传承发展；③选用先进环保设备，实现园区碳中和目标；④设立琉璃研究与保护中心，保障古建筑琉璃制作有据可依；⑤搭建研学教育基地，逐步将非遗文化融入现代教育；⑥注重运营，丰富园区业态推动园区可持续发展。

实施成效：

①盘活闲置资产，传承七百余年皇家琉璃烧造技艺。通过更新改造恢复官式琉璃烧制传统工艺厂区，吸引传统匠人汇聚于此，将历史技艺代代传承发展，真正意义实现千年非物质文化遗产的薪火相传与活化利用。②因地制宜，打造文化展示交流空间。园区通过琉璃泛博物馆和琉璃技艺展示交流，为国际交往活动提供新形式、新内容和新名片。

公众反馈：

“历史建筑如何活化利用？琉璃文创园就给了大家一个很好的示范。曾经的工业遗产现在摇身一变成了博物馆、民宿、餐厅，面向大家开放，相信园区会成为新晋网红打卡地。”——琉璃文创园游客

琉璃文创园鸟瞰夜景

图片来源：北京规划自然资源

5.规划管理：嵌入规划体系与分级留白

从规划系统的角度来看，北京市通过正常的规划流程指导项目落地，新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐更新活动是将新需求嵌入到成熟的新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐规划体系中，作为最新一轮详细规划的重点内容进行调整，建成区的规划实施单元就是新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐更新单元，这样可以防止新任务出现后，体制机制产生动荡。

所谓无实施不编规划，新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐更新是寻找机会空间的工作，并非编制一个独立的、全覆盖的新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐更新规划来解决问题，而是一部分新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐规划实施单元以更新为主导，需要按照新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐更新的资源汇集逻辑、资本聚集逻辑和实施逻辑进行实施。这重构了新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐更新的实施流程，解决了项目落地的问题。

从管理系统的角度来看，新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐更新项目是分级的，从市政府统筹管理，到区政府推动执行，再到街道乡镇解决具体问题，逐级向下实施。同时，根据项目战略地位和重要性的不同，要做到分级留白，例如某些地块虽然面积较小，但是地理位置特殊，对市级宏观战略目标的实现具有重要意义，因此小项目也可能需要从市级政府层面予以关注。

新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐更新活动也做了优化审批管理的工作，由于改造类型、改造方式和改造强度的不同，所以需要针对不同的项目进行不同的审批许可分类，对简易项目简化流程，可以有效降低许多微改造工程的制度成本代价。对复杂项目要加强管控，加强谋划上的联合审批机制，因为复杂项目解决的不仅是空间建设问题，还包括引进新业态的商务规则等。

案例6：昌平区首开LONG街项目

案例简述：

首开LONG街位于昌平区回天地区中部的霍营街道，步行街全长约650米，总建筑面积约15.4万平方米，其中地上一期商业空间约6万平方米，二期产业园区约4万平方米。新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐更新背景下，首开集团积极探索存量楼宇利用新路径，将原本的小区配套升级为由商业、产业及中央共享花园三部分组成的全新生活空间，为回天地区的发展注入新动能，焕发新活力。

创新亮点：

①建立政企合作机制，高效推进项目实施；②更新理念立足区域发展，补足街区短板提升街区品质；③空间重构，塑造开放型街区共生体；④以人为本，探索街区“共建共治”长效治理的模式。

实施成效：

①盘活存量低效楼宇，焕发地区新活力。主动盘活利用空置低效的商办资产，促进商业与产业融合发展，提供就业岗位2000余个。②聚焦百姓需求，营造幸福新生活。在更新中营造了宜人的公共环境，提供了丰富的商业业态，满足了各年龄居民消费群体的多元需求。③推动商圈文化建设，开启回天新篇章。积极组织开展丰富多彩的主题活动，打造属于本地区的商业文化特质。

公众反馈：

“以前这边总感觉没有可玩的地方，现在首开LONG街与我们小区一墙之隔，商业街直接开在了家门口，晚上来这里逛街遛娃，感觉特别方便。”——北京市民

首开LONG街主街改造后

图片来源：北京规划自然资源

6.专家智库：责任规划师参与新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐更新

责任规划师是北京市贴近基层的专家智库，主要服务于区级政府和街道乡镇政府两个层面，他们长期深入一线，及时发现问题，为基层提供解决问题的技术支持。在此过程中，发挥了三大作用。

一是准确识别和判断问题，责任规划师让问题调研不会浮于表层，而是更贴近基层的民生活动和经济活动，更好地摸清家底、发现问题，这是责任规划师最基本的作用。

二是搭建联系的桥梁和纽带，责任规划师可以从专业化的角度建立起不同政府部门之间、政府与市场之间、管理与民众之间沟通的桥梁，因此沟通艺术也是新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐规划从业者需要掌握的一部分。

三是传统的技术职责，为新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐更新改造项目提供技术支撑，为政府部门当好技术参谋，为公众解读好工程技术解决方案可能产生的社会效益，以及这与公众之间的利益关联等。

从近几年的实践发展来看，责任规划师制度逐渐建立起社区居民、社会组织、技术团体、市场企业以及政府管理部门之间共同缔造的协作机制。

7.改造资金：多方出资渠道的探索

（1）物业权利人成为主要的投资主体

物业权利人是房屋原产权的持有者或者租赁者，新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐更新活动依据不同的更新方式，会涉及产权置换、重整、买断和再交易等环节。大部分物业权利人既是原有物业的持有者，又是新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐更新权益的享有人，进而也应该担当一定的更新责任。那么有一种极端的更新类型：老百姓是否可以自发组织原拆原建自己的老旧小区。杭州、成都等地在这方面开始有一些探索，这创造了真正意义上的住宅合作社开发机制，即原物业权利人成为主要的投资主体，政府部门则在基础设施改善和公共服务提升方面给予适当资金补贴。

这种住宅合作社模式会涉及联营、入股、租赁等各种问题，这些内容在《北京市新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐更新条例》中已经有了原则性约定。在实践过程中，这些原则性约定会逐步具体化，并根据实践检验的结果而不断丰富详细规则，形成更有效的实施办法。

案例7：东城区光明楼17号简易楼改建试点项目

案例简述：

光明楼17号简易楼建于上世纪60年代，为区属直管公房，共有承租居民29户。该楼楼体为三层砖混结构，墙体为空斗墙，局部出现开裂现象，楼板为槽型板，承重性能差，未进行抗震设防，无外墙保温措施，无市政热源接入；该楼每5户居民共用1处卫生间，上下水陈旧老化，电线私搭乱接严重，属危险等级较高的简易楼。项目于2020年8月正式启动实施，将原有楼房拆除后重新建设，新建楼房为半地下一层、地上四层。

创新亮点：

①充分尊重群众意愿，创新群众参与工作机制；②多样化政策设计，满足居民诉求多元化需求；③遵循适度改善原则，综合多重目标开展顶层设计；④完善多方出资模式，实现改建经济效益目标；⑤创新并联审批模式，压缩周期保障居民尽快回住。

实施成效：

①结构强化保障居住安全性。原来砖混结构改造为剪力墙结构，提高了建筑承载力，满足住宅建筑安全性、适用性和耐久性要求。②成套改造提升住宅宜居性。为每户居民增设了独立的厨卫，实现了住宅的成套化。③科学设计满足居室舒适性。合理设置楼梯位置，合理规划室内空间，户型全部实现南北通透，引入市政集中供暖。④以人为本增强群众获得感。“回住+购买”的安置方式，将原来的直管公房转变为参照经济适用房管理的产权房，居民通过适当出资购买，身份可由原来的“公房承租人”转变为“房屋产权人”。

公众反馈：

“和以前相比，完全两个样儿。以前家里冬天烧电暖气，室内没有厕所，一层楼上5户居民共用一个厕所，如厕难、洗浴难、烧饭难，这三大难题困扰了大伙儿几十年。”——光明楼17号居民

光明楼17号改造后

图片来源：北京日报

（2）社会资本参与新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐更新的路径

政府的财政力量是有限的，应该给予社会资本参与新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐更新的合法地位和参与路径。

一是专业化平台公司，需要保障好社会资本在新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐更新活动中的利益，目前已有相关约定，例如任何一个可实施的新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐更新单元都要求计算好资金账、收益账，区分公共投资和市场投资的两部分任务，明确市场投资的盈利模式和回收周期。

二是跨行业产业联盟，过去的新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐更新活动以开发性质的企业为主体，封闭性地计算从开发到销售的账目，随着现在多元主体的参与，越来越多的运营类、轻资产企业开始参与新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐更新。目前，专业化平台公司和联盟性公司通过汇聚不同的盈利方式，共同完成新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐更新项目。那些以传统房地产开发模式无法推进的项目，由于盈利方式的不同，短期与长期利益回报观点的转变，通过多种利益谋取方式的排列组合，就能顺利推动项目完成，这是当前新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐更新活动的特点。

从市场反馈来看，过去市场很少关注微利型产品，近年来，原先扩张型建筑市场呈现萎缩趋势，新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐更新项目开始形成市场竞争性格局，这说明现在的体制机制设计已经得到了市场认可。当下的盈利模式是对传统商业模式的根本性变革，《北京市新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐更新条例》中对产业投资、特许经营等均有所引导，并且通过实践创造更合适的规则，这意味着市场企业将逐渐成为新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐更新活动的主要推动者。

（3）新型金融工具的设计

在过去，传统房地产时代的金融工具是短债短用，按此方式进行现在的新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐更新，会形成巨额的地方债、政府债和企业债，与之不匹配。近年来，北京市微利型或者非盈利型新沙巴体育网_沙巴体育app-篮球欧洲杯投注网址推荐更新项目之所以取得进展，是因为有新金融工具的支撑，利用中长期贷款来完成项目。典型的变化是贷款的还贷周期扩大到15至20年，为后续运营盈利提供充分支持。

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